Trafferth gwerthu eich cartref - contractau opsiwn les ac oedi cyn cwblhau
Efallai eich bod yn ei chael yn anodd talu’ch morgais, neu efallai eich bod angen symud ond rydych yn cael trafferth gwerthu eich cartref. Neu, efallai eich bod am symud i gartref llai o faint a chodi arian o’ch cartref. Os ydych yn y sefyllfa hon, efallai eich bod wedi clywed am gontractau opsiwn les neu gyfnewid gydag oedi cyn cwblhau.
Dylech fod yn ofalus os ydych yn ystyried cofrestru ar gyfer un o’r cynlluniau hyn, oherwydd maen nhw’n medru bod yn beryglus. Y peth gorau yw edrych arnynt fel yr opsiwn olaf oll.
Beth yw opsiynau les a chyfnewid gydag oedi cyn cwblhau?
Mae cyfnewid gydag oedi cyn cwblhau yn golygu eich bod yn cytuno ar bris gwerthu eich cartref gyda’r person sy’n prynu. Pan fyddwch chi’n cyfnewid contractau, mae’r prynwr yn talu blaendal yr ydych wedi cytuno iddo. Ond, yn wahanol i drefniadau gwerthu ty arferol, mae yna oedi am ychydig flynyddoedd cyn cwblhau’r contract.
Mae contract opsiynau les yn golygu bod prynwr yn talu swm o flaen llaw i chi fel ei fod yn cael yr hawl i brynu’ch cartref yn y dyfodol. Cytunir ar y pris ar sail gwerth eich cartref nawr, ac nid adeg cwblhau’r gwerthiant.
O dan y ddau gynllun, efallai y bydd y prynwr yn talu’r morgais drosoch ac yn eich talu chi’n uniongyrchol neu’n talu benthyciwr eich morgais. Efallai y bydd hefyd yn talu costau yswiriant yr adeilad ac yn cytuno i dalu am unrhyw atgyweiriadau i’r eiddo.
Fel arfer, rydych chi’n symud allan a’r prynwr yn symud i mewn neu’n gosod eich cartref i denant. Ond, mae’r morgais yn aros yn eich enw chi hyd nes cwblhau’r gwerthiant.
Mae’n bwysig eich bod chi’n gwybod nad yw’r llywodraeth yn rheoleiddio’r cynlluniau hyn mewn unrhyw ffordd. Os ydych chi’n symud allan, ni fydd llawer i’ch diogelu os digwydd i bethau fynd o’u lle. Er enghraifft, os yw’r prynwr yn stopio’r taliadau i fenthyciwr eich morgais, chi fydd yn gyfrifol am dalu’r morgais o hyd. Fe allech golli’ch cartref os na fedrwch chi ddod o hyd i’r arian.
Beth os yw’r cynllun yn gadael i chi aros yn eich cartref?
Fel arfer, gelwir y cynlluniau hyn yn gynlluniau gwerthu a rhentu’n ôl. Maen nhw’n gadael i chi werthu’ch cartref i gwmni preifat neu unigolyn, fel arfer am bris llai, ac yna rydych yn parhau i fyw yn eich cartref trwy ei rentu fel tenant.
Caiff cynlluniau gwerthu a rhentu’n ôl eu rheoleiddio gan wylgi ariannol y llywodraeth, Awdurdod Ymddygiad Ariannol (yr FCA). Mae’r FCA yn ymchwilio i sicrhau bod cwmnïau’n cadw at y rheolau. Mae hefyd yn golygu eich bod yn medru cwyno os digwydd i bethau fynd o’u lle.
Efallai bod cwmnïau sy’n cynnig cyfnewid gydag oedi cyn cwblhau neu gontractau opsiynau les, sy’n gadael i chi aros yn eich cartref, yn ceisio osgoi dilyn y rheolau ar gyfer cynlluniau gwerthu a rhentu’n ôl. Neu, efallai nad ydynt yn gwybod eu bod yn gorfod dilyn y rheolau hynny. Efallai hefyd na fyddan nhw’n egluro mai’r hyn y maen nhw’n ei gynnig i chi, mewn gwirionedd, yw cynllun gwerthu a rhentu’n ôl.
Cynlluniau gwerthu a rhentu’n ôl
Beth yw’r peryglon?
Mae yna nifer o beryglon y mae angen i chi eu hystyried cyn i chi gofrestru ar gyfer un o’r cynlluniau hyn. Cofiwch:
- rydych chi’n dal i fod yn gyfrifol am eich cartref a’r morgais, hyd yn oed os yw’r prynwr yn talu’r taliadau i fenthyciwr y morgais. Os yw’r prynwr yn mynd i drafferthion ariannol, chi fydd yn gyfrifol am unrhyw ddyledion neu daliadau a fethwyd, ac fe allech golli’ch cartref
- efallai y codir ffioedd arnoch ac efallai na fyddant yn glir nac yn rhesymol
- efallai eich bod yn torri telerau’ch cytundeb morgais os nad ydych yn cael caniatâd eich benthyciwr cyn i chi gofrestru ar gyfer un o’r cynlluniau hyn
- efallai eich bod yn cytuno i delerau contract annheg heb ystyried y goblygiadau yn y tymor hir
- os yw’r hyn a gynigir i chi, mewn gwirionedd, yn gynllun gwerthu a rhentu’n ôl, a’r cwmni neu’r unigolyn heb ei awdurdodi gan yr FCA, ni fydd Cynllun Iawndal y Gwasanaethau Ariannol yn berthnasol i chi. Ni fyddwch yn medru cwyno i Wasanaeth yr Ombwdsman Ariannol chwaith, os fydd pethau’n mynd o’u lle.
Pa opsiynau eraill sydd gennych?
Os ydych yn ystyried un o’r cynlluniau hyn am eich bod yn ei chael yn anodd talu’ch morgais, edrychwch ar yr opsiynau canlynol yn gyntaf:
- ffyrdd o ostwng eich costau morgais
- ffyrdd o reoli unrhyw ôl-ddyledion ar eich morgais
- cynyddu eich incwm a chwtogi ar eich gwariant
- gwerthu’ch cartref ar y farchnad agored
- ymchwilio i weld os oes unrhyw fudd-daliadau a chymorth gan y llywodraeth ar gael i chi, er enghraifft y cynllun achub morgeisi.
Sut i ddatrys y problemau gyda’ch morgais
Help gyda dyled
Cyllidebu
Os ydych yn ystyried un o’r cynlluniau hyn am fod angen i chi symud neu am eich bod yn cael trafferth gwerthu’ch cartref, fe allech ystyried rhentu eich cartref eich hun, neu ddefnyddio asiantaeth i’w rentu.
Mae yna rai pethau pwysig sydd angen i chi eu hystyried cyn gwneud hyn.
Rhentu’ch cartref – GOV.UK ar www.gov.uk
Os ydych yn ystyried un o’r cynlluniau hyn am fod angen i chi godi arian o’ch cartref, efallai mai cael cyngor ariannol annibynnol ynghylch ffyrdd eraill o wneud hyn fyddai orau.
Camau nesaf
Os ydych am barhau i gyfnewid gydag oedi cyn cwblhau neu os ydych am barhau gyda chontract opsiynau les, sicrhewch eich bod yn:
- deall y peryglon posib
- holi os oes angen caniatâd eich benthyciwr cyn gwneud unrhyw beth, neu fe allech fod yn torri telerau cytundeb eich morgais
- ymwybodol o unrhyw ffioedd neu daliadau sy’n rhaid i chi ei talu, a pham mae’n rhaid eu talu. Holwch eich hun os ydyn nhw’n rhesymol
- deall manylion y contract trwy gael cyngor cyfreithiol annibynnol
- holi os yw’r cwmni yr ydych yn delio ag ef yn cael ei reoleiddio gan yr FCA. Gallwch ddarganfod os yw cwmni’n cael ei reoleiddio trwy edrych ar y Gofrestr Gwasanaethau Ariannol ar eu gwefan
Cofrestr Gwasanaethau Ariannol – yr FCA ar: www.fca.org.uk